LES INVESTISSEMENTS réalisés pour l'acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens peuvent bénéficier du régime d'amortissement dit Robien. Un décret du 19 décembre dernier (décret n° 2003-1219, 19 décembre 2003, « J.O. » du 21 décembre, p. 21891) en a enfin précisé les conditions de l'amortissement.
Rappelons que l'amortissement Robien se substitue au dispositif « Besson neuf » jusqu'à présent en vigueur, pour les nouveaux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003.
Notons qu'une instruction fiscale, à paraître, devrait permettre de recourir au dispositif Robien pour les logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003 ; cependant, cette tolérance ne devrait pas concerner les logements non décents acquis en vue de leur réhabilitation.
Peuvent bénéficier de cet amortissement Robien, les personnes physiques et les sociétés de personnes, non soumises à l'impôt sur les sociétés, et dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, d'acquisition du logement, si elle est postérieure, ou d'achèvement des travaux dans les cas d'une acquisition suivie de transformation. L'option est irrévocable.
Le champ d'application.
Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM). Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour le même logement avec la réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les DOM.
Sont concernés :
- l'acquisition à compter pour l'instant du 3 avril 2003 de logements neufs. Pour les ventes en l'état futur d'achèvement, c'est la date d'achèvement qu'il convient de retenir ;
- les logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, à compter du 3 avril 2003, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;
- l'acquisition à compter du 3 avril 2003 de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ;
- les logements acquis à compter du 3 avril 2003, après travaux de réhabilitation par le vendeur ;
- l'acquisition à compter du 3 avril 2003 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (Cf. décret du 30/1/2002) et qui font l'objet, de la part de l'acquéreur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19/12/2003).
Le dispositif Robien ne s'applique pas aux immeubles ou parts sociales dont le droit de propriété est démembré, sauf si le démembrement est consécutif au décès du contribuable.
Amortissement déductible du revenu foncier.
L'amortissement déductible du revenu foncier s'élève à :
- 8 % du prix d'acquisition du logement pendant les cinq premières années ;
- 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes.
A l'issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer de bénéficier d'une déduction de l'amortissement à 2,5 %, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail, ou si la condition de ressources est remplie, en cas de changement de titulaire du bail.
En cas d'acquisition de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation : la période d'amortissement débute le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
La base d'amortissement.
Pour les logements neufs, la base de l'amortissement est identique à celle qui s'appliquait dans le cadre du dispositif Besson.
Pour les logements acquis en vue de leur réhabilitation, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur les éléments suivants : le prix de l'acquisition du bien, le coût des travaux de réhabilitation et les frais afférents à l'acquisition et aux travaux. Il est notamment tenu compte des prestations d'études, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation et des frais liés à l'établissement des états descriptifs et aux attestations qui y sont liées.
Les obligations déclaratives des propriétaires bailleurs.
Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure : la déclaration d'option conforme à un formulaire type ; l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d'un certain nombre de justificatifs (copie du bail, montant du loyer mensuel).
Des obligations particulières concernant les opérations d'acquisition réhabilitation de logements lui imposent également de fournir un certain nombre de pièces complémentaires :
- avant travaux : des justificatifs relatifs à la non-décence du logement ;
- après travaux : des justificatifs relatifs aux performances techniques du logement ;
- autres justificatifs : le propriétaire bailleur doit également joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux, chaque fois qu'ils sont requis et fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l'acte authentique : un état des risques d'exposition au plomb (code de la santé publique : art. L. 1334-5), un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante (code de la santé publique : art. L. 1334-7).
Des dispositions dérogatoires sont prévues concernant les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le 1er mars 2004.
(Décret du 19.12.03 : « J.O. » du 21.12.03 / arrêté du 19.12.03 : « J.O. » du 21.12.03)
Quels plafonds de loyers ?
Le décret du 19 décembre a confirmé la modification des plafonds de loyers applicables dans le cadre des dispositifs Besson ancien (déduction forfaitaire majorée à 40 %) et Lienemann (déduction forfaitaire majorée de 60 %) pour l'année 2003 ; des chiffres déjà connus avant cette publication et que nous avions publiés dans un précédent numéro. Par ailleurs, une instruction du 30 mars 2004 vient de publier ces plafonds pour 2004.
Concernant le dispositif Besson neuf (qui reste en vigueur pour les investissements réalisés avant le 3 avril 2003), aucune adaptation (ressources/loyers) n'était prévue par le décret du 19 décembre 2003, pour 2003. L'instruction du 30 mars a en revanche précisé les plafonds de loyers 2004 :
- Zone I bis : 13,24 euros.
- Zone I : 11,70 euros.
- Zone II : 9,03 euros.
- Zone III : 8,52 euros.
En ce qui concerne l'amortissement Robien, les chiffres ont été publiés dans l'instruction du 30 mars 2004.
| Plafonds mensuels de loyers par m2 pour 2003 et 2004 | ||||||
| Zones de situation limmeuble |
Déduction forfaitaire majorée à 40 % « Besson ancien » |
Déduction forfaitaire majorée à 60 % « Lienemann » |
Déduction au titre de lamortissement « Robien » |
|||
| 2004 | 2003 | 2004 | 2003 | 2004 | 2003 | |
| A | 14,77 euros | 14,40 euros | 8,52 euros | 8,30 euros | 18,47 euros | 18 euros |
| B | 9,64 euros | 9,40 euros | 4,82 euros | 4,70 euros | 12,83 euros | 12,50 euros |
| C | 6,98 euros | 6,80 euros | 4,31 euros | 4,20 euros | 9,23 euros | 9 euros |
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