Bien que cette pratique du bail mixte soit en diminution, il peut être intéressant de comparer avec le bail professionnel les règles des deux modes d’exercice. Dès maintenant, nous vous donnons le résultat : match nul ! Il y a des avantages et des inconvénients dans chaque formule, selon que l’on se place du côté du propriétaire ou du côté du locataire. Passons en revue les différents points.
La durée du bail
C’est un des rares domaines où le législateur est intervenu. Deux articles seulement concernent les baux professionnels : les articles 57 A et 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Soit il y a 32 ans ! Et depuis cette loi, rien ne s’est passé.
Le bail professionnel doit être d’une durée minimale de six ans. Cette règle est d’ordre public, c'est-à-dire qu’elle annule toute clause d’un bail qui prévoirait une durée plus courte. Par contre, le bail peut fixer une durée plus longue (neuf ans par exemple).
Quant au bail mixte (professionnel et d’habitation), il suit en totalité les règles du bail d’habitation, c'est-à-dire la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et la loi ALUR du 24 mars 2014 : trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale et six ans dans les autres cas.
La révision du bail
Au départ, tous les baux étaient révisés en fonction de l’ICC (indice du coût de la construction). Mais cet indice s’est révélé très erratique et surtout décorrélé de la vie économique puisqu’il ne prenait en compte qu’une fraction des dépenses de la société.
On a donc pensé à le remplacer par un autre indice, propre notamment aux professions libérales, l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires). Cet indice est composé à 50 % par la moyenne annuelle de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et loyer), à 25 % par la moyenne annuelle de l’indice du coût de la construction et à 25 % par la moyenne annuelle du produit intérieur brut en valeur.
Comme on le voit, les variations de l’ILAT ont beaucoup moins d’amplitude que celles de l’ICC. Au 3e trimestre 2017, les variations annuelles des deux indices étaient proches (+ 1,64 % pour l’ICC et + 1,54 % pour l’ILAT) mais au 3e trimestre 2018, l’ICC bondissait de + 3,77 % alors que l’ILAT augmentait raisonnablement de + 2,16 %.
Attention, l’ICC est toujours en vigueur, notamment s’il figure encore dans la clause de révision d’un bail professionnel ou si vous décidez de le choisir pour conclure un nouveau bail.
Pour les baux d’habitation, c’est également un nouvel indice qui doit être utilisé : l’IRL (indice de référence des loyers).
On note que c’est l’indice dont les variations sont les plus faibles puisque, au 3e trimestre 2018, sa variation sur un an était seulement de +1,57 %. Cet indice n’est pas obligatoire mais il fixe le plafond d’augmentation applicable en cours de location et au renouvellement du bail. Donc, autant le choisir.
Vous trouverez tous les indices sur les sites www.insee.fr ou www.anil.org
La fin du bail
Si le bailleur veut mettre fin au bail professionnel, il doit en informer son locataire au moins six mois avant l’expiration du bail. Mais il n’a aucune explication à lui fournir. C’est le point faible du bail professionnel puisque le propriétaire peut ensuite relouer à un autre médecin, voire à un médecin de même spécialité. Le bailleur peut également mettre fin au bail puis en proposer un nouveau à son locataire, avec un loyer augmenté (l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux baux professionnels). Toutefois, on peut penser qu’avec la pénurie de médecins, cette pratique risque de diminuer… Si le bailleur ne met pas fin au bail ou s’il ne le fait pas dans les temps, le bail professionnel est renouvelé par tacite reconduction, pour une nouvelle période de six ans.
Quant au locataire, il peut donner congé à tout moment, sans explications, en respectant un préavis de six mois. Là encore, il s’agit d’une règle d’ordre public qui annule les clauses contraires que l’on pourrait trouver dans le bail.
En ce qui concerne le bail mixte, le bailleur est obligé de le renouveler à son échéance (au bout de trois ans ou de six ans), sauf dans trois situations. D'abord, s’il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un de ses proches (ascendant, descendant, conjoint, concubin, partenaire de Pacs). Ensuite, s’il veut vendre : mais le locataire dispose alors d’un droit de préemption sur le logement. Enfin, s’il a un motif légitime et sérieux (par exemple, en cas d’inexécution par le locataire d’une obligation lui incombant). Il doit alors respecter un préavis de six mois.
Le locataire du bail mixte peut donner congé à tout moment, en respectant cette fois un préavis de trois mois (au lieu de six dans le bail professionnel).
Le remboursement des charges
Dans le bail professionnel, il n’y a aucune règle ! Les parties font ce qu’elles veulent et peuvent organiser librement la répartition des charges. Seule obligation pour le bailleur : assurer à son locataire « le clos et le couvert ».
En ce qui concerne le bail mixte, le bailleur ne peut récupérer que certaines charges dont la liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le locataire n’a donc pas à rembourser les charges qui ne figurent pas dans cette liste.
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