Nous avons comparé précédemment Le Quotidien du Médecin" du 2 juillet 2021), les deux principaux modes d’achat du local professionnel, l’achat dans le patrimoine professionnel et l’achat par l’intermédiaire d’une SCI. Nous continuons cette comparaison au niveau de l’exonération des plus-values.
L’exonération des plus-values professionnelles
Outre l’exonération liée aux recettes, les plus-values à long terme provenant de la cession du local professionnel bénéficient d’un abattement qui varie selon la durée de détention du local et qui aboutit à une exonération totale au bout de 15 ans. L’abattement est en effet de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année. Mais, rappelons-le, cette exonération ne vaut que pour la plus-value à long terme et non pour la plus-value à court terme (correspondant aux amortissements pratiqués) qui subit des prélèvements très importants. Comme elle s’ajoute au bénéfice fiscal, elle est soumise non seulement à l’impôt sur le revenu mais également aux charges sociales personnelles !
L’exonération des plus-values des particuliers
En ce qui concerne le régime des « plus-values des particuliers », le système actuel d’abattement rend le régime beaucoup moins intéressant qu’il y a une dizaine d’années. On continue toujours par majorer le prix d’achat du bien de 7,5 % pour tenir compte des frais de notaire, puis de 15 % pour ajouter forfaitairement les travaux si l’on a conservé le local plus de cinq ans. On peut également ajouter le montant réel des travaux s’il est supérieur au forfait et si l’on possède les factures.
En retranchant le résultat obtenu du prix de vente du bien, on obtient la plus-value. Cette plus-value est soumise d’une part à l’impôt sur le revenu au taux de 12,80 % et, d’autre part, aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Les abattements sur la plus-value sont différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par année de détention, au-delà de la 5e année et jusqu’à la 21e, et de 4 % pour la 22e année.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de : - 1,65 % au-delà de la 5e année jusqu’à la 21e, - 1,60 % pour la 22e année, - 9 % au-delà de la 22e année.
On arrive donc à une exonération au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Sur ce point, on peut considérer qu’il y a égalité.
La réalisation de la plus-value
Pour qu’une plus-value soit imposable, il faut qu’elle soit « réalisée ». Or, là encore, il y a de grandes différences entre les options d’achat.
Lorsqu’on achète le local dans son patrimoine professionnel, c'est-à-dire sous le régime des plus-values professionnelles, la plus-value est réalisée dès lors que le bien sort du patrimoine professionnel, même s’il n’est pas vendu. Il peut s’agir par exemple de la reprise dans le patrimoine privé pour y habiter, de la mise en location à un successeur, de la donation à un enfant, etc. Mais la réalisation de la plus-value peut provenir également de la disparition du patrimoine professionnel, soit volontairement, lorsque l’on prend sa retraite ou que l’on cesse son activité libérale, soit involontairement, en cas de décès, d’invalidité ou de maladie. Ce qui entraîne souvent, dans ces derniers cas, la nécessité de vendre le local, même si on ne le souhaitait pas ou si cela se fait dans de mauvaises conditions.
La SCI ou l’achat dans le patrimoine privé ne présentent pas cet inconvénient. Dans ce mode d’achat, la plus-value n’est imposable que lorsque le local professionnel est vendu ou lorsque vous vendez vos parts de la SCI. Tant que la SCI conserve le local et tant que vous gardez vos parts, il ne se passe rien. Vous pouvez donc sans aucune conséquence fiscale reprendre le bien pour l’occuper ou pour le mettre en location.
Il y a donc un net avantage cette fois pour la SCI ou l’achat dans le patrimoine privé.
En conclusion, on voit qu’il est difficile de prendre une position tranchée sur le meilleur mode d’achat de son local professionnel. D’autant que d’autres éléments, personnels ou conjoncturels, peuvent entrer en ligne de compte. Si, par exemple, le prix de l’immobilier augmente peu – ou pas ! – les prochaines années, cela favorise le choix de la SCI puisque les plus-values des particuliers ne sont imposées que si elles existent vraiment ! Et si vous pensez que vos recettes seront proches de 90 000 euros les deux années précédant celle où vous prendrez votre retraite, vous pouvez opter pour l’achat dans le patrimoine professionnel, profiter de toutes les déductions et échapper à la plus-value.
Jusqu’à quatre fois plus d’antibiotiques prescrits quand le patient est demandeur
Face au casse-tête des déplacements, les médecins franciliens s’adaptent
« Des endroits où on n’intervient plus » : l’alerte de SOS Médecins à la veille de la mobilisation contre les violences
Renoncement aux soins : une femme sur deux sacrifie son suivi gynécologique