Des aménagements et des opportunités intéressantes

L'instruction fiscale du 14 octobre, qui se cache derrière la référence 5D-3-09, est venue commenter les aménagements des dispositifs d’investissement locatif « Robien recentré » et « Borloo neuf » récemment apportés par la loi de finances pour 2009 et la loi MLLE du 25 mars 2009. Mais aussi et surtout, elle apporte une mesure d’assouplissement quant au délai de mise en location des logements qui devrait permettre à certains médecins investisseurs de pousser un "ouf" de soulagement !.

Un assouplissement

Pourquoi, jusqu'à cette instruction, tant de stress chez les investisseurs à trouver un locataire ? Tout simplement parce que dans le cadre des dispositifs d’amortissement « Robien » ou « Borloo » concernant les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2009, les propriétaires sont non seulement tenus de s’engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant au moins neuf ans... mais aussi et surtout parce que cette location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Faute de quoi, l’amortissement peut être remis en cause ! Or, sans l'amortissement, l'investissement perd de son intérêt !

Le gouvernement en est pleinement conscient : les investisseurs peinent à trouver des locataires, notamment dans les zones où la construction de logements neufs excède la demande locative. Aussi, l’administration admet, lorsque les investisseurs n’ont pu louer dans ce délai, qu’ils puissent bénéficier d’une partie de l’avantage fiscal. Une mesure qui s’applique aux investissements réalisés à compter du 14 octobre 2009 ainsi que pour le règlement des litiges en cours.

Pour autant, l'application de cette mesure d'assouplissement est bien entendu soumise à quelques conditions cumulatives bien compréhensibles pour éviter les abus. Ainsi, en tant qu'investisseur, vous devez prouver d’une part, le bien-fondé de vos vaines recherches de locataire (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) et d’autre part, que vos conditions de location n'étaient pas dissuasives. En outre, le logement doit, depuis son achèvement, n'avoir jamais été habité, ni utilisé jusqu'à sa location effective. Enfin, le logement doit être loué pendant une durée de neuf ans à compter de la date de location effective.

Pas un report

Que se passe-t-il désormais si vous n'avez pas pu louer votre logement dans les douze mois impartis ? Le point de départ de la période d'amortissement n'est pas modifié : il reste fixé au premier jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement. En revanche, vous ne pouvez, en tant que propriétaire, bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter du premier jour du mois de la location effective du bien (un prorata doit être déterminé le cas échéant). Autrement dit, la fenêtre d'amortissement demeure la même en terme de dates, mais vous n'allez l'utiliser que partiellement. Et l'avantage fiscal sera donc limité à la période d'amortissement restant à courir jusqu'à la fin de la neuvième année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement. Bref, plus vous louez tard, plus le montant de la déduction au titre de l'amortissement, et donc le montant cumulé de celle-ci, sera réduit. C'est moins bien qu'espéré lors de la signature de l'investissement, mais cela reste mieux que rien...

Source : Inst 6 octobre 2009, 5 D-3-09 n°s 11 et 12