Des mesures chocs pour relancer le secteur du logement

Alors que les mises en chantier de logements neufs en France ont continué de se détériorer de mai à juillet, avec un recul de 13,3 % sur un an, l’INSEE indique dans le même temps que la paralysie du secteur immobilier est le frein principal à la croissance en France et lui coûtera 0,4 point de PIB sur 2014.

Le constat est sans appel mais, pour autant, il était prévisible : une politique d’investissement peu lisible et ne répondant pas aux attentes du marché, un dispositif sur le logement neuf impopulaire, une fiscalité immobilière fluctuante : tous ces éléments ont amené les acquéreurs à perdre confiance alors même que les aides aux logements sont élevées et les taux d’intérêts historiquement bas !

C’est dans ce contexte que Manuel Valls a annoncé une série de mesures fortes portant en priorité sur la refonte du dispositif Duflot et sur les plus-values immobilières de terrains à bâtir.

1. Investissement locatif : la loi Pinel

Pour relancer le secteur du logement neuf, le dispositif Duflot est retravaillé et devient le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement, Sylvia Pinel.

On sait que la loi Duflot permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, étalée sur neuf ans, égale à 18 % du prix d’achat d’un logement neuf (plafonné à 300 000 euros). Le logement doit être situé dans une zone éligible à la loi Duflot, les loyers ne doivent pas dépasser un plafond variable selon les zones et le propriétaire doit s’engager à le donner en location à titre de résidence principale pendant une durée minimum de neuf ans. Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant.

• Création d’une progressivité de la durée de détention de 6 à 12 ans, durée qui conditionnera une réduction d’impôt de 12 % à 21 %.

L’acquéreur pourra désormais choisir sa durée minimum de location : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Corrélativement, le taux de la réduction d’impôt devrait être de 12 %, 18 % et 21 %.

Toutefois, le dossier de presse de l’administration n’apporte aucune précision sur les taux alors même que la date d’entrée en vigueur de ce nouveau dispositif est fixée au 1er septembre 2014… L’avantage fiscal étant annoncé comme proportionnel, les réductions d’impôt de 2 % par an auraient dû atteindre respectivement 12 %, 18 % et 24 %. Pour autant, le taux maximal retenu semble être de 21 %.

• La location aux ascendants ou aux descendants sera désormais possible « sous certaines conditions ». Il faudra attendre le vote définitif de la loi, voire la publication des décrets d’application, pour connaître ces conditions.

• L’avantage fiscal octroyé aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) dans le cadre de ce dispositif est aligné depuis le 1er septembre 2014 sur celui de l’investissement en direct. La réduction sera donc calculée sur 100 % du montant de la souscription (contre 95 % jusqu’à présent).

Ces dispositions seront introduites dans la loi de finances pour 2015 mais elles auront un effet rétroactif au 1er septembre 2014. Bien entendu, il est conseillé d’attendre le vote définitif de la loi avant de signer une promesse d’achat…

2. Terrains à bâtir

Afin d’inciter à la cession des terrains à bâtir, le régime des plus-values est simplifié et assoupli :

• Les terrains à bâtir bénéficieront du régime de plus-values de droit commun (exonération d’impôt sur le revenu au terme de 22 ans de détention et 30 ans pour les prélèvements sociaux) ;

• Un abattement exceptionnel de 30 % sera instauré pour les promesses de vente de terrains à bâtir qui seront conclues avant le 31 décembre 2015.

Là encore, ces dispositions une fois votées s’appliqueront à partir du 1er septembre 2014.

3. Donations

Deux nouvelles mesures permettront aux contribuables ayant déjà utilisé leur abattement de droit commun de 100 000 €, de disposer à nouveau d’abattements :

• Un abattement exceptionnel de 100 000 € est créé pour les donations de terrains réalisées jusqu’à fin 2015, à la condition qu’ils soient ultérieurement construits.

• Un abattement exceptionnel de 100 000 € est également créé pour les donations aux enfants et petits-enfants de nouveaux logements neufs jusqu’à fin 2016.

La parution prochaine de ce texte au BOFiP devrait apporter plus de précisions quant aux conditions à respecter pour bénéficier de ces abattements.

4. Loi ALUR

Afin de rétablir la confiance des investisseurs, la loi ALUR sera largement modifiée (certains disent « détricotée »…) :

• L’encadrement des loyers ne sera mis en œuvre que dans la ville de Paris et les communes qui en feront la demande, et uniquement à titre expérimental ;

• Les formalités en cas d’acquisition d’un bien seront assouplies ;

• La Garantie Universelle des Loyers sera recentrée sur les jeunes salariés et les personnes en situation précaire.

Diverses mesures ont également été annoncées afin de favoriser le secteur de la construction, parmi lesquelles l’allongement de la période pendant laquelle le remboursement du PTZ est différé ainsi que la simplification et l’augmentation du crédit d’impôt développement durable. Actuellement, ce crédit d’impôt lié aux dépenses en faveur de la qualité environnementale de la résidence principale est de 15 % ou 25 %, en fonction des dépenses. Il passerait à 30 %, dans la limite de 16 000 euros pour un couple.

Ces nouvelles mesures ont reçu un accueil mitigé de la part des différentes classes politiques mais également des professionnels. On peut toutefois souhaiter qu’elles apportent un souffle nouveau sur l’investissement immobilier.