L’investissement Pinel consiste à acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement et s’engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt variant en fonction de la durée de l’engagement et qui est étalée sur cette durée. S’agissant d’une défiscalisation, de nombreuses conditions doivent être remplies pour en profiter. Nous les passons en revue.
• Le logement doit être loué nu et à usage d’habitation principale pour le locataire. Sont donc exclues les locations meublées et les résidences secondaires.
• Contrairement à la loi Duflot, la location peut être faite à un ascendant ou à un descendant. Dans les deux cas, il faudra que vous perceviez et que vous déclariez un loyer « normal ». En effet, si l’administration considère que le loyer est « anormalement bas », elle est en droit, pour calculer l’imposition de vos revenus fonciers, de substituer le montant d’un loyer normal au loyer trop bas que vous avez indiqué.
• Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique, la réglementation thermique RT 2012.
• Le logement doit être situé dans une zone géographique où l’on trouve un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. À cet effet, l’administration a classé les communes en cinq zones : A bis, A, B1, B2 et C. Les logements donnant droit à la loi Pinel se trouvent dans les communes des zones A bis, A, B1 et certaines communes de la zone B2 ayant reçu l’agrément du Préfet de région. La zone C (la plus importante) n’est pas concernée. Vous pouvez trouver le classement des communes sur Internet.
• La location doit respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire :
- Les plafonds des loyers par m², charges non comprises, sont les suivants : 16,82 euros en zone A bis, 12,49 euros en zone A, 10,06 euros en zone B 1 et 8,74 euros en zone B2.
Ces plafonds sont ensuite modulés en fonction de la surface du logement, en appliquant un coefficient multiplicateur égal à : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Ce coefficient ne peut dépasser 1,2.
Exemple : pour un logement de 80 m² en zone A, le plafond de loyer au m² sera de :
12,49 x (0,7 + 19/80) = 11,74 euros.
La surface à prendre en compte correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes (balcon, cave, etc.) dans la limite de 8 m².
- Les ressources des locataires ne doivent pas excéder les montants suivants détaillés dans le tableau ci-dessous.
Le montant à prendre en compte est le « revenu fiscal de référence » de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (on le trouve sur l’avis d’imposition). Si, par exemple, vous signez un bail cette année, c’est le revenu fiscal de 2013 qu’il faudra retenir.
Toutefois, si les ressources du locataire de l’année N – 1 sont inférieures à celles de l’année N – 2, ce sont les ressources de l’année N – 1 qu’il faut considérer.
• Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Il est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année et chacune des cinq, huit ou onze années suivantes selon la durée de l’engagement de location.
Le taux s’applique au prix de revient du logement qui correspond au prix d’achat du bien majoré des frais d’achat (frais de notaire, commissions, TVA, etc.). Ce prix de revient est lui-même plafonné : il ne peut excéder 5 500 euros par mètre carré de surface habitable ni un montant global de 300 000 euros.
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