Notre modèle de solidarité s’étiole : augmentation de la durée de cotisation, baisse des taux de remplacement, crainte quant à la pérennité du financement des retraites… autant de problématiques rendant indispensable la conception de nouvelles sources de revenus de substitution aux retraites.
À ce risque financier s’ajoute le risque de dépendance et la volonté forte de ne pas être un poids pour l’entourage.
De ces constats de l’allongement de la durée de vie et de la faiblesse des prestations de retraites naissent plusieurs inquiétudes légitimes : comment favoriser le cadre de vie des séniors et comment organiser le financement de la dépendance ?
Et si la réponse se trouvait dans l’économie solidaire ?
Le viager, longtemps stigmatisé, redevient une solution efficiente pour permettre aux retraités de maintenir leur niveau de vie, tout en favorisant l’accès à l’immobilier pour les actifs.
Encore considéré comme un marché de niche (on dénombre environ 5 000 transactions par an, pour un poids dans le marché immobilier de l’ordre de 650 000 000 euros en 2010, soit 1 %), le viager retrouve un nouveau souffle par la création de structures dédiées favorisant la mutualisation de l’investissement.
Retour sur le viager : un mécanisme ancien
La vente d’un bien immobilier moyennant une rente viagère est un contrat permettant à une personne propriétaire d’un bien immobilier (le crédirentier), de vendre son bien tout en se réservant un revenu qui lui sera versé jusqu’à son décès par l’acquéreur (débirentier) et éventuellement la jouissance du bien (viager dit occupé).
Pour être valable, le contrat doit contenir un aléa.
Cette technique a longtemps été utilisée dans les familles sans descendants ou dans lesquelles il existait des tensions familiales.
Dans le premier cas, en l’absence de descendance, le patrimoine pouvait être facilement aliéné puisque n’ayant aucune vocation à être transmis. Dans le second cas, le viager s’avérait être l’outil idéal pour déshériter les enfants de manière indirecte si un certain nombre de précautions étaient prises.
Aujourd’hui, le viager s’adapte à la nouvelle configuration sociologique et revêt une conception plus moderne : outil d’aide intergénérationnel, il répond aux besoins de financement des séniors.
En effet, le mécanisme du viager va permettre de constituer des revenus complémentaires au crédivendeur en scindant le prix de cession entre :
- Le bouquet, représenté par le versement d’un capital immédiat qui lui permettra d’avoir un « matelas de sécurité ».
- La rente, sous la forme d’un versement périodique et venant compléter sa retraite.
L’équilibre entre les ces deux formes de paiement doit être estimé en fonction des besoins du vendeur mais également de ses aspirations.
Le viager nouvelle formule : l’économie solidaire
Si le viager séduit principalement les vendeurs qui voient dans cette formule une manière de compléter leur pension de retraite, les acheteurs apparaissent plus frileux : certes, ils peuvent accéder à la propriété en réalisant un apport limité, mais l’opération peut s’avérer malheureuse si le crédivendeur bat des records de longévité.
Afin de prendre en compte cette disparité, de nouvelles formes d’investissements ont vu le jour, parmi lesquelles la « Société Coopérative d’Intérêt Collectif » (SCIC) dans laquelle des acteurs multiples s’associent autour d’un même projet d’intérêt collectif et d’utilité sociale.
L’investisseur devient « actif solidaire » pour permettre, à travers son épargne, d’offrir aux personnes retraitées les moyens financiers pour maintenir leur cadre de vie et préparer le financement de leur dépendance.
Grâce à ce cercle vertueux, les investisseurs solidaires financent le maintien à domicile de la personne âgée. À moyen terme, la libération des biens immobiliers finance les investisseurs.
1. La société acquiert des biens immobiliers sous forme de viagers occupés permettant ainsi aux personnes âgées de continuer à occuper leur logement et de bénéficier d’avantages considérables :
• Conservation de leur lieu de vie
• Maintien de leurs habitudes sociales
• Développement du service à la personne, à domicile (partenariat établi par la SCIC avec les acteurs de ce secteur).
2. En mutualisant les apports des investisseurs, la SCIC redistribue une rente viagère à la personne âgée.
3. Le retour sur investissement se fait grâce à la revente des biens devenus libres de toute occupation, au décès du rentier :
• Le capital est redistribué aux investisseurs
• Le bénéfice est réinvesti sur de nouveaux actifs.
L’investisseur peut participer de deux manières à cette économie solidaire :
- Sous la forme d’acquisition de parts sociales : en devenant sociétaire, pour une durée minimale de 5 ans, lui permettant de bénéficier d’un droit de vote aux assemblées générales, d’un versement de dividendes (imposables à l’impôt sur le revenu après abattement de 40 % et des prélèvements sociaux sur le brut perçu). Il pourra à ce titre bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % ou d’une réduction d’ISF de 50 % du montant net investi dans les limites des déductions possibles pour ces 2 catégories.
- Sous la forme de Titres participatifs : en contribuant au renforcement des fonds propres de la SCIC, pour une durée minimale de 7 ans, lui donnant droit à une rémunération (fixe + variable) dont le global sera fonction du résultat de l’activité.
Il pourra également prétendre à la réduction ISF comme mentionné ci-dessus.
Véritable solution intergénérationnelle, le viager offre donc une solution intéressante :
• aux jeunes actifs souhaitant diversifier leurs investissements immobiliers,
• aux retraités rencontrant des difficultés pour assurer leur train de vie.
Grâce à l’acquisition de parts de SCIC, chaque investisseur soutient l’économie solidaire en bénéficiant d’un avantage immédiat via la réduction de son impôt sur le revenu ou de son ISF et d’un retour sur investissement à moyen/long terme.
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