Quelques solutions pour un premier ou un énième investissement

Évaluer un patrimoine existant ou se lancer dans l'aventure immobilière : deux cas de figure bien différents.

Vous détenez déjà de l’immobilier locatif

Premier conseil : il faut analyser votre immobilier, bien par bien, afin de pouvoir réellement agir si vous détectez une anomalie.

Pour débuter, faites une rapide estimation de la valeur de votre bien immobilier et déterminez quelle est la somme nette d’impôt que vous auriez entre les mains en cas de vente.

Calculez ensuite votre rendement net : il est égal aux loyers moins les charges réelles moins l’imposition des revenus fonciers, le résultat étant divisé par la valeur du bien.

Pour obtenir facilement l’imposition de vos revenus fonciers, faites une simulation sur www.impôt.gouv de votre impôt avec vos revenus fonciers puis une autre sans les revenus fonciers et vous obtiendrez l’imposition réelle de vos loyers.

Dans le cas d’un patrimoine imposable au titre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), n’oubliez pas cet impôt.

Si le résultat obtenu est supérieur à 2 %, félicitations : vous êtes dans la bonne moyenne !

En comptant sur la revalorisation du bien et des loyers dans le temps, vous pouvez obtenir un résultat raisonnable, bien entendu sans tenir compte d’éventuelles vacances locatives trop longues, de travaux importants imprévus ou d’augmentation de charges…

Mais le tableau n’est pas tout noir : il suffit de regarder le rendement général des actifs dits « sans risques » ou peu risqués qui est de l’ordre de 2 à 3 %.

Et surtout, il existe peut-être des pistes d’amélioration :

- La gestion : le loyer est-il celui de marché ? Est-il bien réévalué d’une année sur l’autre ? est-il vraiment nécessaire d’avoir une agence pour gérer le bien ? (attention toutefois à la garantie locative).

- La fiscalité : le bien pourrait-il être loué en meublé, avec un bail d’un an reconductible ? La fiscalité sur ce type de location est en effet plus légère. Avez-vous étudié la possibilité de vendre ce bien à une société civile immobilière (S.C.I) familiale afin de bénéficier du fruit de la vente et d’utiliser les loyers pour rembourser le crédit ?

- En profiter pour développer votre patrimoine : acquérir un bien en nue-propriété (pas de loyers générés et possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers), acquérir un bien générant des déficits par des travaux importants (environ 60 % de la valeur du bien) peuvent être de bons moyens de transformer une partie de votre imposition en investissement.

- Transmettre : vous n’avez pas besoin d’une partie de vos revenus fonciers ? C’est peut-être l’occasion de transmettre un bien à vos enfants, s’ils ont une imposition plus faible que la vôtre ou si cela fait passer vos revenus fonciers en dessous de 15 000 € par an (vous pourrez alors opter pour le régime du micro-foncier permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % avant imposition).

À proscrire toutefois la location à un proche pour un loyer trop faible : l’administration pourra vous demander de déclarer le vrai revenu de marché s’il y a un écart important et si vous ne pouvez pas donner de raison valable à cet écart.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier

Le prix de l’immobilier est actuellement élevé mais il est corrélé aux taux d’emprunts. Ces taux étant voués à remonter progressivement, cela signifie que l’immobilier pourrait potentiellement perdre en valeur. Un couple pouvant s’endetter aujourd’hui à hauteur de 350 000 € ne pourra peut-être plus demain emprunter que 320 000 € pour des mensualités égales.

Mais dans ce cas, cela veut dire qu’aux conditions de taux actuels vous pouvez aujourd’hui accéder à des investissements auxquels vous ne pourrez plus accéder demain, sauf à y consacrer un effort supérieur. Ce point ne devrait donc pas vous bloquer mais, au contraire, vous convaincre d’une chose : s’endetter reste l’une des meilleures façons d’investir.

Les principales questions à vous poser :

- Quel est votre objectif ? Avant de vous demander combien vous pouvez épargner, essayez de prendre la problématique à l’inverse : tout effort d’épargne étant réalisé dans un objectif de création d’une rente ou d’un capital, définissez ce montant et la durée nécessaire pour l’atteindre. L’erreur est souvent de chercher l’épargne minimum et de noyer les économies d’impôts dans les flux de tous les jours, ce qui amène souvent à être déçu par le résultat final ressenti (même si l’opération en soi a été rentable). Cette méthodologie vous permettra également de faire le point sur vos charges et, peut-être, de dégager une épargne supplémentaire qui sera bien utile plus tard.

- Votre support d’investissement en direct : acquérir des bureaux ou des locaux commerciaux, de l’immobilier d’habitation dans l’ancien ou dans le neuf, avec des économies d’impôts ou des loyers plus élevés, en meublé géré, en nue-propriété, etc., il existe de très nombreuses solutions d’investissement. Évitez les trois premières si vous souhaitez le minimum de gestion, faites-vous de préférence accompagner par un professionnel et surtout ne vous laissez pas tenter par les propositions aux rendements trop alléchants et celles que vous ne maîtrisez pas (comme l’immobilier à l’étranger, ou celui en indivision). Fiez-vous ensuite à votre sentiment quant à la zone géographique qui garantira la location et sa valorisation, donc le véritable intérêt de votre investissement et, surtout, n’achetez jamais sans aller sur place.

- Si vous préférez opter pour un investissement aux risques mutualisés, les sociétés civiles immobilières (SCPI) ou les organismes de placement collectif dans l’immobilier (OPCI) sont les outils qu’il vous faut. La différence entre les deux ? Dans les OPCI, une partie peut être investie dans des placements financiers et la part d’immobilier peut être plus diversifiée. Pour les SCPI de rendement simples, nous conseillons en premier lieu de faire confiance à des acteurs renommés qui promettent moins de rendement mais une plus grande sécurité. Attention à bien distinguer les SCPI « ouvertes » qui correspondent le plus à un investissement immobilier (au fur et à mesure des apports de nouveaux clients, de nouveaux biens sont acquis) des SCPI « fermées ». Dans celles-ci, une fois le montant fixé d’investissement atteint, plus aucun bien immobilier n’est acquis et les parts se revendent entre particuliers selon une bourse au plus offrant… La part peut donc varier de valeur sans aucun lien avec la vraie valeur des actifs détenus.

Certaines SCPI proposent des montages ingénieux permettant d’accéder aux différentes solutions fiscales : Pinel, meublé, nue-propriété, Malraux.

Ce type d’investissement peut être une très bonne solution si l’investissement que vous êtes capable de faire ne vous permet pas d’acquérir un bien en direct ou bien pour répondre à un besoin ponctuel : créer des revenus pour purger des stocks de déficits, créer une économie d’impôt avec une marge faible par rapport au plafond des niches fiscales.

Après avoir vu tous ces points et quelle que soit votre situation, un conseil principal est à retenir : il est important de bien analyser un investissement en amont de l’opération. Il est tout aussi important de prendre le temps, au moins une fois par an, d’en faire l’analyse et de se rendre aux assemblées générales, de faire un point avec le locataire ou l’agence immobilière gérant la location. En effet, l’immobilier, au même titre que tout investissement, demande un suivi de qualité pour optimiser au mieux vos objectifs.