Impôt sur la fortune immobilière : encore des changements

Le passage de l’ISF à l’IFI s’est accompagné de modifications parfois favorables au contribuable, parfois défavorables, regroupées dans l’article 31 de la loi de finances pour 2018. En voici deux, parmi les plus importantes.

Prêt in fine : les investissements pénalisés

Un prêt « in fine » est un prêt dont le capital est remboursé en totalité au terme du contrat. Entre-temps, on ne verse que des intérêts. Jusqu’à maintenant et c’était un des gros avantages de ce type d’emprunt on pouvait déduire chaque année le montant total de l’emprunt de la base de calcul de l’ISF. Mais, comme d’habitude, l’administration ne supporte pas les solutions avantageuses…

Désormais, selon l’article 31 de la loi de finances pour 2018, « les dettes correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat contracté pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt ». Ouf !

La règle semble complexe mais en réalité, elle est simple. Prenons un exemple. Il y a dix ans, vous avez contracté un prêt in fine de 300 000 euros sur quinze ans. Il reste donc cinq ans avant le terme du contrat. Le montant déductible de votre IFI sera de : 300 000 – (300 000 x 10/15) = 100 000 €. Sachant que 300 000 € est le montant emprunté, 15 la durée totale de l’emprunt et 10 le nombre d’années écoulées depuis le début du prêt.

On voit que le prêt in fine va se comporter comme un prêt classique : plus on approchera de la date de remboursement de l’emprunt et moins on pourra déduire. D’où un alourdissement important des conditions économiques des investissements immobiliers réalisés il y a de nombreuses années.

Pour les prêts in fine sans échéance, c'est-à-dire les prêts dont la date de remboursement n’est pas connue, le montant déductible sera diminué d’un vingtième par an. C'est-à-dire que ces prêts seront considérés comme des prêts in fine sur vingt ans.

Démembrement de propriété : un nouveau partage entre usufruit et nue propriété

Jusqu’à maintenant, en cas de démembrement de propriété entre usufruitier et nu propriétaire, la règle était simple. Dans la plupart des cas, c’est l’usufruitier qui incluait la totalité de la valeur du bien concerné dans la base de son ISF. Le nu-propriétaire ne déclarait rien. Désormais, les règles sont plus complexes.

En effet, si vous détenez l’usufruit d’un bien au titre de l’usufruit légal du conjoint survivant (articles 757 et 767 du Code civil), et ce, quelle que soit la date du décès de votre conjoint, vous n’aurez à inclure dans la base de votre IFI que la valeur de l’usufruit du bien concerné. Le nu-propriétaire devra déclarer, s’il y a lieu, dans son IFI la valeur de sa nue-propriété.

Par contre, s’il s’agit de l’usufruit conventionnel du conjoint survivant, c'est-à-dire si l’usufruit vous a été transmis par testament ou par une donation au dernier vivant, la règle ne change pas : vous devez inclure dans votre IFI la valeur du bien en pleine propriété.

On appliquera la même règle en cas de donation aux enfants de la nue-propriété d’un bien du vivant des parents : c’est l’usufruitier qui déclarera la totalité de la valeur du bien. La solution sera la même si vous avez vendu la nue-propriété d’un bien en ne conservant que l’usufruit et si la vente a été faite à d’autres personnes que vos héritiers présomptifs.

Pour connaître les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété, vous devez vous reporter à l’article 669 du code général des impôts (voir tableau ci-contre). Ces valeurs sont fixées en fonction de l’âge de l’usufruitier.