LE DISPOSITIF SCELLIER ne fait pas exception : comme tous les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif (Robien Besson, etc.), il est subordonné au respect de conditions : en l’occurrence le bien doit être situé en zone déficitaire, le loyer plafonné, voire les ressources des locataires inférieures à une limite.
• Les conditions liées au Scellier
Plus précisément, rappelons que les dispositifs Scellier et Scellier outre-mer, en secteur libre, permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts sous réserve de respecter des plafonds de loyer. Les dispositifs Scellier et Scellier outre-mer, en secteur intermédiaire cette fois, permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts et, en outre, d’une déduction spécifique de 30 % sous réserve de respecter non seulement des plafonds de loyer mais aussi de ressources des locataires.
Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent notamment selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés chaque année. Et ce, via des règles d’indexation modifiées depuis le décret n° 2010-1601 du 20 décembre 2010, et qui sont désormais alignées sur celles applicables au logement locatif social :
- les plafonds de loyer sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence (en lieu et place du dernier IRL connu au 1er novembre qui précède l’année de référence), et arrondis au centime d’euro le plus proche ;
- et les plafonds de ressources sont révisés au 1er janvier de chaque année en tenant compte de la variation annuelle de l’IRL constatée au troisième trimestre de l’année qui précède l’année de référence (en lieu et place du salaire minimum interprofessionnel de croissance), et arrondis à l’euro le plus proche.
Ces nouvelles dispositions se sont appliquées pour la première fois l’an dernier (au 1er janvier 2011), et ce quelle que soit la date de conclusion du bail. Concrètement, c’est-à-dire en chiffres, voilà ce que cela donne.
• Le Scellier métropole
Vous avez investi dans du Scellier métropole entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 ? Si votre placement a été réalisé dans le secteur libre, les plafonds de loyer (charges non comprises) sont identiques à ceux exigés pour le bénéfice du dispositif « Robien recentré » : soit 22,22 euros/m2 en zone A, 15,45 €/m2 en zone B1, 12,63 €/m2 en zone B2 et 9,26 €/m2 en zone C.
Pour ceux qui se sont laissés tentés par le secteur intermédiaire, les plafonds de loyer (et de ressources) sont identiques à ceux exigés pour le bénéfice du dispositif « Borloo neuf » : soit, côté loyer, 17,78 euros/m2 en zone A, 12,36 €/m2 en zone B1, 10,10 €/m2 en zone B2 et 7,41 €/m2 en zone C ; et, côté ressources, les plafonds sont résumés dans le tableau ci-contre.
Votre investissement en Scellier métropole a été postérieur au 1er janvie 2010 (en cas d’acquisition, c’est la date de signature de l’acte authentique d’achat qui compte ; en cas de construction par le contribuable, c’est la date de dépôt de la demande du permis de construire qui fait date) ? Dans ce cas, les plafonds de loyer des secteurs libre et intermédiaire sont fixés par le décret n° 2010-1601 du 20 décembre 2010, qui a notamment eu pour objet de « ramener les plafonds de loyer à des niveaux davantage conformes à la réalité des marchés locatifs privés ». Soit en secteur libre : 22,08 euros/m2 en zone A bis, 16,38 €/m2 en zone A, 13,22 €/m2 en zone B1, 10,58 €/m2 en zone B2 et 7,50 €/m2 en zone C. Et en secteur intermédiaire : 17,66 euros/m2 en zone A bis, 13,10 €/m2 en zone A, 13,22 €/m2 en zone B1, 8,62 €/m2 en zone B2 et 6,00 €/m2 en zone C.
À noter pour les médecins qui ont préféré investir à travers des parts de SCPI : les logements acquis par des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en tout ou partie au moyen de souscriptions réalisées à compter du 1er janvier 2011 sont concernés par les plafonds de loyer fixés par le décret du 20 décembre 2010.
• Le Scellier outre-mer
Pour les médecins qui ont investi dans du Scellier outre-mer entre le 1er janvier 2009 et le 30 décembre 2009, tout dépend du secteur retenu :
- dans le secteur libre, les plafonds de loyer sont identiques à ceux exigés, en zone B1, pour le dispositif Scellier « métropole », soit 15,45 €/m2 ;
- en secteur intermédiaire, les plafonds de loyer et de ressources sont identiques à ceux exigés, en zone B1, pour le bénéfice du dispositif Scellier « intermédiaire » : soit un loyer maximal de 12,36 €/m2 (pour les ressources, voir tableau).
Pour les investissements réalisés outre-mer à compter du 31 décembre 2009, les plafonds de loyer sont de :
- en secteur libre : 12,62 €/m2 à dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et Mayotte et 15,97 €/m2 en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon et aux Îles Wallis et Futuna
- en secteur intermédiaire, les plafonds de loyers sont de 10,10 €/m2 (Départements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte) et 13,31 €/m2 (Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna), le cas échéant, les plafonds de ressources des locataires (secteur intermédiaire) ; les plafonds de ressources sont récapitulés dans le tableau en encadré.
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